martes, 27 de septiembre de 2011

Que pueden hacer los copropietarios cuando la junta de condominio o el administrador se niegan a convocar o dejen de convocar a una asamblea de copropietarios


La asamblea de copropietarios es la reunión por la cual se alimenta y sostiene el universo de condóminos, pues sin estas reuniones no es posible el sostenimiento de la comunidad de propietarios.

Las Asambleas, tanto ordinarias o extraordinarias son de orden obligatorio para que los condóminos diriman cualquier asunto de interés, es por ello que cuando los mandatarios encargados de la administración se niegan a convocarla, aún cuando los copropietarios soliciten su materialización, para de esta manera resguardar los derechos propietariales, y aún así la junta de condominio o el administrador se niegan, pues en muchas ocasiones y muy frecuentemente se hacen de un poder omnímodo y se realizan de este modo actos temerarios por parte de estos mandatarios, desconociendo la majestad de la comunidad, en estos casos nuestro legislador de manera sabia previniendo actos contumaces por parte de los citados mandatarios que limiten o menoscaben derechos consagrados, les proveyó a los copropietarios la facultad de solicitar dichas asambleas por vía judicial.

Las exigencias legales a que está sometida la institución de mayor jerarquía en el condominio, como es La Asamblea, reglamentado esto en el Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

Cada uno de los copropietarios tienen amplias facultades y obligaciones, dentro de sus potestades esta solicitar la celebración de asambleas, para que dentro de este seno sean discutidas cuantas situaciones interesen a la comunidad.

En este orden de ideas la LPH ha asignado a los órganos de administración, (el administrador y la junta de condominio) una serie de funciones las cuales deben ser ejercidas en bien de todos y cada uno de los mandantes, o sea de toda la comunidad, las funciones deben ser ejercidas en el tiempo oportuno, pero si llegado el caso, el administrador o la junta de condominio, se niegan a convocar la asamblea una vez que le ha sido formalmente solicitada por una tercera (1/3) parte de la comunidad, entonces se debe apelar al Artículo 25 de la LPH que establece:

Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento (hoy juez de municipio) de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.        

En orden de lo expuesto, los copropietarios que representen un tercio del valor atribuido al edificio tienen la facultad mediante esta alternativa solicitar la Asamblea (general o extraordinaria) de copropietarios ante el Juez de Municipios, claro está se deben cumplir una serie de requisitos intrínsecos, con el fin de evitar que una vez logrado el objetivo especifico no se cumpla el objetivo general, pues el no cumplir con las exigencias pautadas en la ley objetiva, el Código de Procedimiento Civil, pueden ser desatendidas a causa de no contar con la suficiencia legal, para ello debemos atender ciertos pasos, que de seguidas enfocaremos.

Pasos a Seguir

Ya hemos visto el Artículo 24 de la LPH que permite a un tercio (1/3) de los propietarios realizar la solicitud de la Asamblea, el cual no arroja duda alguna que si, el administrador o la junta de condominio, por cualquier causa, se niegan a convocarla, existe el mecanismo de la Asamblea por coerción o judicial, pues se destaca la preeminencia de la voluntad de los copropietarios por encima de todo en la Administración del Condominio.

Los copropietarios deben dirigir una solicitud, por medio de su abogado, al Juez de Municipio, cuidando los extremos siguientes:

a)     Los solicitantes copropietarios , como ya se ha dicho en reiteradas oportunidades,  deberán sumar un mínimo de un tercio (1/3) del valor básico de la totalidad del edificio, es decir un Treinta y Tres entero con Treinta y Tres centésimas por ciento (33,33%), como mínimo; éste expresado porcentaje es el que dará poder al profesional del derecho, que con ese carácter va al Tribunal de Municipio para ejercer el recurso respectivo, cabe acotar, que si no le confieren poder al profesional del derecho, los condóminos pueden ir al tribunal competente a ejercer el recurso respectivo, asistidos por dicho profesional del derecho.
b)     El petitorio se realiza siguiendo las pautas del Código de Procedimiento Civil, el cual establece en el Articulo 340 lo siguiente:

Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.

c)     Es de suma importancia realizar la identificación plena de cada uno de los solicitantes, cualidad de propiedad, nombre y apellido, número de cédula de identidad, alicouta que le corresponde. Además se debe expresar los puntos a tratar o deliberar en la asamblea objeto de la solicitud judicial.
d)     A esta altura surge la pregunta ¿pueden los inquilinos ser solicitantes?, la respuesta es afirmativa, siempre y cuando éstos cuenten con la autorización escrita, (carta poder) del respectivo condómino, y que dicha autorización le otorgue voz y voto, el cual lo ejerce en el acto deliberativo o sea en el desarrollo de la asamblea.
e)     Es menester que se vigile celosamente las estipulaciones del documento de Condominio y su reglamento, los cuales deberán estar debidamente protocolizados ante el Registro Inmobiliario respectivo.
f)      Los solicitantes deben estar solventes en el pago del condominio, pues la solvencia es lo que da el derecho a solicitar, participar y votar en la asamblea, de lo contrario la solicitud no poseerá legalidad, y puede ser que el tribunal no la admita o que sea objeto de cuestiones previas, pautadas el Código de Procedimiento Civil, o si no también puede ser susceptible que tenga, mas adelante un recurso de impugnación, el cual lo prevé el Artículo 25 de la LPH.
g)     En el periodo de pruebas respectivo se debe promover y evacuar la negativa del administrador y de la junta de condominio para convocar la asamblea, se debe igualmente promover y evacuar la respectiva comunicación escrita dirigida a cada condómino, la misma deberá contener los datos suficientes de tal solicitud, su fecha, la fecha para la cual se requiere la realización de la asamblea, la hora, el lugar, los puntos a tratar, con ello se demuestra que se agoto la vía extrajudicial o de resolución de conflictos.
h)     Una vez cumplidas dichas formalidades y los preceptos de ley, materializada la respectiva asamblea judicial tendrá todas las atribuciones legales previstas en la LPH, el documento de Condominio y su reglamento.

Como corolario de lo anteriormente expuesto debemos tener presente que la inercia y pasividad de la comunidad ante ese particular permite la instauración de juntas de condominios y administradores autócratas y personalistas, imponiendo la voluntad de uno o unos sobre el universo de los copropietarios, y así surgen mandatarios indeseables que gobiernan los fondos del condominio como si el inmueble fuera una propiedad individual.     

Bibligrafía
CPC
LPH
Documento Condominio Residencias Gloria, Gabriela, El Roble y sus reglamentos